Niche piacok és bontógépek

Széll Csaba, a NAI CE Land Asset Management Ltd. ügyvezető igazgatója szereti a nehéz feladatokat: a válság közepén alapított céget, hogy egy olyan szolgáltatást vigyen sikerre, amely Magyarországon jórészt még ismeretlen. Valószínűleg jól döntött: 2011 januárjában egyedül kezdett, ma nyolc munkatársával szolgálják ki az ügyfeleket.​

– Amikor utoljára beszélgettünk – 2008 őszén -, egy business park alapkőletételét ünnepeltük, most pedig a belváros egyik reprezentatív irodájában, egy másik cég vezetőjeként fogadott. Mi történt közben?
– A válság kitörése előtt az építési engedély szintjéig jutottunk a pátyi, túlnyomórészt logisztika profilú projekttel. Akkor az Europolissal – amelynek az ügyvezetője voltam –, úgy döntöttünk, hogy leállítjuk a spekulatív alapú fejlesztést. Az idő igazolta ezt a lépést: azóta nem csupán a finanszírozói, illetve a bérlői oldal és a vállalkozó kedv gyengült meg, de az általános kilátások is pesszimisták. Egy 100%-ban zöldmezős beruházás esetén nagy a finanszírozó kitettsége, miközben töredék áron lehet meglévő raktárakat bérelni. Ettől függetlenül, 2011 januárjától a CA IMMO átvette az Europolis vagyonkezelő csapatát és annak minden munkatársát, én pedig nekikezdtem egy régi álmom, úgymond stratégiai tervem megvalósításának.

–  Konkrétan?
– Úgy éreztem, hogy válaszút elé érkeztem: döntenem kellett, hogy az alkalmazotti világban folytatom tovább vagy független vállalkozó leszek. Az utóbbi mellett szólt, hogy volt egy korábbi „elkötelezettségem” magammal szemben: közvetlenül is kiteszem a piaci megmérettetésnek azt a tudást és tapasztalatot, amit az ingatlan szektorban az elmúlt bő másfél évtizedben gyűjtöttem.

– És jó döntés volt a válság közepén új céget alapítani?
– A válasz határozott igen! Jelenleg semmilyen corporate pozíció sincs a magyarországi piacon, ami izgalmával, lehetőségeivel, szakmai kihívásaival versenyképes lenne azzal szemben, amit ez a vagyonkezelő cég, a NAI CE Land megtestesít, ráadásul egyedüliként a piacon. 2011-ben egyébként nem lehetett tudni, hogy még sehol sincs az alagút vége.

– Ideje megkérdeznem: pontosan mire utal a névjegykártyáján olvasható „asset management” kifejezés? A pénzügyi szektorban ez vagyonkezelést jelent.
– A NAI CE Land esetében ennél többet, elsősorban ingatlanhasznosítást értünk alatta. Nem ügynökségként dolgozunk, nem a saját ingatlanjainkat dobjuk piacra, hanem ún. „third party asset management” szolgáltatást végzünk, vagyis a bennünket megbízó ingatlan-tulajdonosok vagyonát kezeljük a lehető leghatékonyabban. A lényeg egy mondatban összefoglalva: Az adott ingatlan életciklusának adott fejezetéhez leginkább megfelelő ingatlanhasznosítást tervezünk és valósítunk meg.

– Magyarországon ez új dolognak számít?
– Nem sok konkurensünk van…, és ahogy a fentiekből kiderül, még a hazai definíció –  vagyonkezelés, ingatlanhasznosítás és gazdálkodás – sem teljesen tisztázott. Egy egészséges és fejlett gazdaság ingatlan ágazatában szakértő cégek határozzák meg az ingatlanbefektetések mibenlétét, beleértve a tervezést, a hasznosítást, a jelentések összeállítását és mindezek végrehajtását. A tulajdonosnak nem kell feltétlenül érteni ehhez a szakmához. Ő elvár egy határozott stratégiát, illetve egy tervezhető és a lehető legoptimálisabb hasznosítást, amit mi megvalósítunk a számára.

– Mi ma ennek a műfajnak a mérethatékonysági küszöbe?
– A mi esetünkben ez kb. 1 milliárd forintnyi ingatlan vagyon egy adott ügyfélnél. Ez nem egy pl. irodaházat kell, hogy jelentsen, hanem egy portfóliót. Ez az a méret, amikor már egy erre dedikált szakemberünk tud foglalkozni az adott kiemelt ügyféllel.

– Ki a legnagyobb ügyfelük?
– Volumenét tekintve az osztrák Volksbank csoport, amely az osztrák tartományi Volksbankok szövetsége. Nem keverendő össze a Volksbank Internationallel, amelynek magyarországi hálózatát a közelmúltban az orosz Sberbank vette meg.

– Mit bíztak a NAI CE Landra?
– A magyarországi ingatlanbefektetéseiket vagyonkezeljük a meghatározott és kifejezett stratégiai céljaiknak megfelelően. Minden épületet eladásra készítünk elő, ez a középtávú cél. Ha ezt a feladatot lebontjuk napi szintre, akkor a konkrét cél a bérbeadás. Minél nagyobb arányban van bérbe adva egy épület, annál jobban el tudjuk majd adni. A piac szkeptikus és szigorú, megszűri a lehetőségeket, ami nem „hasít” megkérdőjelezhetetlenül, abba belekötnek, és leverik az árát. Ezzel együtt nincs rajtunk nyomás, a megbízónk nem akar kiszállni mindenáron: abból a szempontból nem tipikus ügyfelek, hogy nagyon is tudják, hogy mit akarnak. Ennek a kivitelezését bízták ránk. A portfólió zászlóshajója Budapest egyik ikonikus épülete, a Kálvin Center.

– Mi van még a portfólióban?
– Például a Duna Office Center a Váci út 37 alatt. Ez egy első generációs, harmadik életciklusában járó iroda, amelyet kicsit gazdátlanul vettünk át. Tavasz óta repozícionáljuk, visszavezetjük a piacra, és feltöltjük bérlőkkel. Minden épületünkre érvényes, hogy egyedi stratégiát és marketinget alkalmazunk: a Kálvin Centert nem kell megmagyarázni, gyakorlatilag eladja magát, de az egyazon portfólió részét képező, és tőle csupán párszáz méterre található Baross utca 52 teljesen más megközelítést kíván. A Fehérvári úti Dexagon Irodaház ismét egy másik történet. És tulajdonképpen itt kezdődik a mi feladatunk: megtalálni a lehető legjobb hasznosítási módokat és bérlőket. Ehhez sokféle eszközt vehetünk igénybe, de egy biztos: a munkánk eredményessége havi szinten nyomon követhető: a riportokban összevetjük a meglévő értékbecsléseket a jövőbeni kilátásokkal, és az ügyfél stratégiai céljaival, miközben vigyázó szemünket a cash-flow-n tartjuk.

– Mindezt hogyan érik el?
–  Nem a tankönyvi módozatokat követjük, inkább gerilla módszereket alkalmazunk. Ne felejtse el, hogy az egész hazai piac akkora, mint egy nagy nyugat-európia városé. Ezért nem a kirakatban dolgozunk, hanem egyfajta off market aproach-ot alkalmazva a gyorsaságot és a hatékonyságot tartjuk a legfontosabbnak.

– A Volksbank csoporton kívül kinek dolgoznak még?
– A potenciális ügyfeleink azok, akiket a corporate életünkből ismerünk, de biztos vagyok benne, hogy hamarosan lesznek megbízóink a magánbefektetők köréből és az állami szektorból is. A Volksbankon kívül dolgozunk még az osztrák Falkensteiner fejlesztőcsoportnak: az ő megbízásukból arra vállalkoztunk, hogy a horvátországi zadari és az ausztriai katschberg-i befektetési ingatlanjaik („Punta Skala” és „Edelweiss” nevű apartman-komplexumok) részeit értékesítjük befektetőknek Magyarországon. A nemzetközi Valad ingatlanbefektetési társaság számára pedig a törökbálinti Depó egyik részének teljes újrapozícionálását és bérbeadását végezzük. Mindemellett ügyfelünk még az izraeli Shikun & Binui ingatlanfejlesztő cég és jó kapcsolatot tartunk a számottevő ingatlan-portfóliót birtokló hazai bankokkal is.

– A befektetők már a vásárlás előtt kikérik az Önök tanácsait?
– Az ideális ez lenne, de az a jellemzőbb, hogy „valahogy” kialakul egy portfólió, amit aztán kezelnünk kell.

– Általában milyen állapotban vannak a magyarországi üzleti ingatlanok?
– A piac alultőkésített, magyarul pénzhiány van, ennek megfelelően szó szerint erodálódik az épületállomány. Kicsit úgy fest a dolog, mint egy szebb napokat látott gardrób: sokáig rendszeresen kerültek bele új darabok – hol egy szép cipő, hol néhány minőségi ing vagy egy jobb öltöny -, de aztán kitört a válság, és már csak azt tudjuk kombinálni, ami van. Van, ami még jól tartja magát, de van, amit már ki kellene selejtezni.

– Vagyis annak ellenére kell óvatosan vásárolni, hogy a válság miatt esetleg jó áron juthatnak a befektetők ingatlanhoz?
– A tankönyvi ökölszabályok csak részben működnek! Egy irodaház élettartama lehet 40, de akár 100 év is. Azok az épületek, amelyek a rendszerváltás körül épültek, már az élettartamuk felénél járnak. Persze, ez csak egy durva átlag: van közöttük olyan, amelyet továbbra is az élmezőnyben jegyeznek – gondoljon csak a Bank Centerre -, de olyanok is, amelyeket le kellene bontani. Arra számítok, hogy Budapesten a közeljövőben több lesz a bontás, mint az új építést jelző daru.

– Ezek a csupán néhány évtizede épült irodaháza máris elhasználódtak?
– Igen, mindenféle értelemben: a felhasznált anyagok minősége és az imidzsük is olyan, hogy a tulajdonosuk akkor jár a legjobban, ha megbíz egy kőgolyós bontócéget. Inkább ma, mint holnap.

– Sok ilyen épület van?
– Építészmérnökként sem gondolom, hogy tévedhetetlen vagyok, de a válaszom igen. Egyébként ennek eldöntésében is tudunk segíteni a megbízóinknak: a nyolc munkatársaim fele senior státuszú, vagyis 10-15 év tapasztalata van: olyan sokféle projektet és megvalósult épületet láttunk már, hogy nem csak azt tudjuk eldönteni, hogy mit ér az épület a jelen pillanatban a piacon, hanem azt is, hogy fenntartható-e, lesz-e helye 10 vagy 15 év múlva.

– Alig van toronydaru a városban. Mit gondol, van rá esély, hogy hamarosan lendületet kapjanak az irodaház építések?
– Lehet, hogy a következő öt év is szomorú lesz: már az is jót tenne a piacnak, ha a mostani 20 % feletti üresedési rátáról lemennénk 10%-ra. Ennek nem mond ellent, hogy jelenleg is folynak építkezések a városban, és kötnek is rájuk prelet szerződéseket: az igényes bérlők nem akarnak a „szegényes ruhatárból” öltözködni, még akkor sem, ha több százezer m2 üres iroda van a piacon: inkább rájuk szabott újat bérelnek. Egy magát valamire tartó cég számára az iroda nem csupán egy adat az excel táblázatban: része az arculatnak. Nagyon nem mindegy, hogy mit és hol bérelnek. A világcégek közül sokan egyfajta niche-t keresnek, vagyis egyedit, mással nehezen összetéveszthetőt. Ez is része a brandingnek, és mi ebben is tudunk tanácsot adni.