Nem csak kincstári optimizmus

2021. november 2.

Széll Csaba, a NAI CE Land Holding Kft. ügyvezető igazgatója és alapítója szerint a piac alapvetően egészséges. A fundamentumok erejét jelzi a 10% alatti üresedési ráta, illetve ez szemmel (is) látható elmozdulás a minőség irányába. Mire (volt) jó a vírus, mit jelent a rugalmasság a gyakorlatban és miként hatnak a városképre a landmark épületek. Egyebek mellett ezekről a témákról beszélgettünk.

–    Lassan, de biztosan emelkedik az üresedési ráta, a terjedőben lévő hibrid munkavégzés nem igazán kedvez az irodaház üzemeltetőknek, a home office-ról nem is beszélve. Ennek ellenére mégis az az uralkodó vélemény a piacon, hogy nincs semmi gond, irodára mindig is szükség volt, van és lesz. Ön miként éli meg a post-Covid helyzetet?
–    Kincstári optimizmusnak látom a piaci szereplők derűlátását, de ahogy arra többször is felhívtam a figyelmet, nagyon nehéz tőmondatokkal és általában – en bloc – jellemezni az ingatlanpiacot. Ha az irodapiacra szűkítjük a fókuszt, még azon belül is vannak különböző, minőségi paraméterek és lokációk alapján elkülöníthető kategóriák, amelyek állapota eltér egymástól. A Covid egy egészséges, jó állapotú piacot talált Magyarországon, hogy aztán alaposan felrázza. Az első sokk hatására sokan tetszhalott állapotba kerültek, de mára már kezdenek magukhoz térni a szereplők. Viszont nem akarom megkerülni a kérdést: a bérlők sem tudják, hogyan tovább, és ha most jár le a szerződésük és a hosszabbításról kell dönteni, kevés fogódzót találnak az elkövetkezendő évekre vonatkozóan.

–    Csavarjuk meg egy kicsit a szituációt! A NAI CE Land is bérlő egy A+-os irodaházban. Önök mit gondolnak erről?
–    Így van, ebben a házban mi vagyunk a fogyasztók, de a saját jövőnkre vonatkozó víziómat nem állította a feje tetejére a vírus. Optimista vagyok, előre tekintek, itt maradunk.

–    Térjünk még vissza a piac nem homogén jellegéhez! Mely termékek bizonyultak ellenállóbbnak a remélhetőleg végleg magunk mögött hagyott időszakban?
–    A minőség alapján történő szelekció – ami már évek óta markánsan tetten érthető –, most is működik, és elsősorban a nem A-kategóriás irodaház bérleti díjainak csökkenésében, illetve ezen épületek értékmegállapításánál érhető tetten. A korszerűtlen épületek – a Covid új értékelési szempontokat is behozott erre a területre – nem jól jöttek ki ebből a helyzetből. Ezzel együtt nincs drámai helyzet, az alapvetések nem változtak. Valamelyest kevesebb irodára van szükség, ehhez képest a 10 % alatti üresedés még mindig egészséges mérték. Ha lejjebb menne, nem lennének rákényszerítve a fejlesztők a korszerűsítésre, az innovatív technológiák bevezetésére. Ha úgy is bérbe lehet adni valamit, hogy nem nyúlok hozzá, miért költenék rá? Jó példák erre azok a nyugat-európai üdülőhelyek, amelyek évtizedeken keresztül robogtak, telt házzal üzemeltek, érdemi innováció nélkül. Aztán amikor szélesedett a kínálati paletta, ezek a bevált helyek hirtelen elavulttá és korszerűtlenné váltak.

–    Hogyan lehet közös nevezőre hozni a bérlők rugalmasság iránti vágyát a bérbeadók azon törekvésével, hogy legalább öt évre akarnak tervezni?
–    Nagyon jól kell olvasni a globális gazdasági folyamatokat, azon belül az irodapiaci trendeket és a helyi piac sajátosságait egyaránt. A bérbeadóknak még inkább proaktívnak és előlátónak kell lenniük a termékeik és a vevőik tekintetében. Az „1.0-ás” – alapszintű – bérbeadás mellett kapcsolódó szolgáltatásokkal kell bővíteni az elérhető palettát a bérlők számára. Mindemellett, közhelynek tűnik bár, de nagyon igaz, hogy hatékonyan kell szolgáltatni, működni, ezek lesznek a mérvadó kritikus különbségek a bérirodák között a jövőben egyre inkább.

–    Ön építészként is figyelemmel kíséri a város alakulását, és tudom, hogy szívügye a minőségi építészet. Történt valamilyen elmozdulás ezen a téren? Bár lehet, hogy ezt nem most, a Covid után kellene megkérdeznem…
–    2015 után jelentek meg Budapesten ismét a daruk, egy kicsit megemelkedtek a bérleti díjak, ami azt is eredményezte, hogy szabadabb kezet kaptak az építészek, bátrabban rajzolhattak, nem kellett a szűkös büdzsé szorításában a legegyszerűbb megoldásokon gondolkodniuk. Ennek városszerte látható jelei vannak. Az is örömteli, hogy a nagyobb beruházások esetén már nem csak egy-egy tömb épül, ahol maximum a homlokzat kialakítása ad lehetőséget a kreativitás szárnyalására, hanem olyan új, nagyvárosi jellegű negyedek is, mint amilyen pl. az Agora.

–    Amelynek legmagasabb épületét akár landmark jellegűnek is tekinthetjük, akárcsak a formálódó MOL-székházat. Korábban úgy nyilatkozott, hogy kívánatosnak tartja a magasházak megjelenéséti. Most testet ölt, ha nem is egy felhőkarcoló, de egy városképileg mindenképpen meghatározó épület. Mi a véleménye?
–    Üdvözölendőnek tartom, még akkor is, ha egyes perspektívából meglepő a látvány. Nyilván nincs olyan épület, amely 360 fokban ideálisan viszonyul a környezetéhez. Kérdés még, hogy a most formálódó új negyed mennyire lesz a város része, de tagadhatatlan, hogy az anyaghasználata egyértelmű elmozdulás egy, a korábbinál magasabb minőségi szint felé, és városlakóként, illetve építészként azt is örömmel nyugtázom, hogy a nagy lakóház projektek esetében is hasonló a trend: a magasabb árakból már ki lehet gazdálkodni az igényesebb építészeti megoldásokat.

–    Az Agora a váci úton van, míg a MOL campus a dél-budai régióban. Merre és hol fejlődik a város?
–    Önkritikusan megjegyzem, hogy a Váci út felfutását nem láttam előre. Ez a terület mára jórészt megtelt, és egyértelmű, hogy a legdinamikusabban a dél-pesti, illetve a dél-budai régió veszi át a mozdony szerepét. Mindkét helyen megjelentek a húzóprojektek, fejlődik a tömegközlekedés, aminek kisugárzó hatása van a tágabb értelemben vett fejlesztési terület egészére is. Jó látni és megélni, hogy hónapról hónapra alakulnak ki új városnegyedek.

–    Amikor telefonon hívtam Önt, épp Bécsből tartott haza egy szakmai konferenciáról. Mit gondol, hogy állunk a régiós vetélytársakhoz képest?
–    A sorrend Varsó, Prága, Budapest. Pozsonyt nem vetném össze ezzel a csoporttal, elsősorban a mérete miatt. Azt látom, hogy nem tudtunk közelebb kerülni a cseh és a lengyel fővároshoz, sőt, szerintem már az is komoly fegyvertény, hogy nem nőtt a lemaradás mértéke. De nézzük ennek a jó oldalát! Ha a befektetési szempontokat vizsgáljuk, azt kell mondanom, hogy indokolatlanul vagyunk lemaradva. A hozamszintek magasak, alulértékeltek vagyunk. A Covid rosszkor jött, le tudtuk volna nyomni a prime yieldeket, de ez elmaradt. Most nagyon jó lehetőség vagyunk a befektetőknek, persze ehhez az is kell, hogy az aktuális tulajdonosok – a potenciális eladók –, is átgondolják az elvárásaikat.

–    És átgondolják?
–    Szélesedik, szegmentálódik, egyszersmind erősödik a befektetési piac, amiből mi is kivesszük a részünket. Beindultak a dealek, és jelen állás szerint a pozitív tendencia jövőre is folyatódik. Azt gondolom, hogy a Covid mindenkinek hasznos lecke volt: a hatékonyság és a rugalmasság előtérbe került. Mi a magunk részéről elvégeztük a házi feladatunkat, és ennek is köszönhetően eredményesen tudtunk dolgozni. A NAI CE Land-nek a vírusos időszak alatt is jól ment.