Drága mulatság lesz a tél az irodapiacon

2022. november 18.

A napi.hu-val beszélgetett a NAI Hungary CELand lízingszolgáltatásokért felelős vezetője, Lóska Erika.

Az iroda- és plázaszektorban optimistán látják a közeljövőt: nem félnek a nyitvatartás-korlátozástól, fizetésképtelenségtől, vagy a bezárástól. Az irodapiacon viszont elvándorlás várható, sok bérlő költözhet zöldebb, fenntarthatóbb épületekbe, a huszonéves plázaépületek tulajdonosainak pedig komoly összeget kell befektetniük az energiahatékonyság fejlesztésébe. Kiderült az is, lesz-e a Váci útból Csepel Művek.

A NAI Hungary CELand üzleti ingatlankezelő irodaházakkal, logisztikai központokkal, szállodákkal, bevásárlóközpontokkal egyaránt foglalkozik. Áprilisban léptek be az amerikai NAI ingatlankezelő-szövetségbe.

A vállalatnál bíznak a bérbeadók és bérlők alkuképességeiben: egyáltalán nem tartanak nyitvatartás-korlátozásoktól, ideiglenes bezárástól a plázákban, vagy rövidített munkaidőtől az irodákban. Egyelőre a budapesti irodapiac sem áll le: 200 ezer négyzetméternyi terület van kivitelezési szakaszban, amelyeket idén, vagy jövőre átadnak, bár új projektek nem igazán indulnak. 

Az energiaválság és az elszálló rezsiköltségek az üzleti ingatlanok piacát sem kerülik el: az üzemeltetési költség soha nem látott magasságokba emelkedhet. A főnyereményt azoknak sikerült megütni, akik tavaly ősszel, vagy idén év elején a bizonytalan gazdasági helyzet ellenére fix áras, többéves energiaellátási szerződést kötöttek: ők még a tavalyi áron fizetik az energiát.

A szerződések fordulópontja a gáz esetében jellemzően október, az áram esetében pedig január. Az energiapiac hektikussága miatt azonban a szolgáltatók most már a tőzsdei jegyzésekhez kötik az energiaárat, nem fixálják, emiatt az idei év végén kötött szerződésekben már akár tizenötszörös energiaár is szerepelhet. Például, a gáz köbméterének ára tavaly ősszel 200-300 forint volt, idén augusztusban pedig elérte az 1400 forintot is. A villamosenergia ára kilowattóránként tavaly ősszel 30 és 60 forint között mozgott, idén augusztusban viszont elérte a 300 forintot. Nem véletlen, hogy a magyar közintézményeknél, iskoláknál is vizsgálják, hol lehet átállni fatüzelésre, illetve mely épületeket lehet bezárni a leghidegebb hónapokra. szakaszban, amelyeket idén, vagy jövőre átadnak, bár új projektek nem igazán indulnak.

– Hogyan reagálnak az irodapiaci szereplők az energiaválságra? Előfordulhat, hogy a bérbeadók és a bérlők között viták alakulhatnak ki, vagy sokan egyszerűen felmondják a szerződést? A bérlők mekkora része tervez hitelt felvenni az elszálló rezsiköltségek miatt?

– A bérlőknek lehetőségük van újragondolni a stratégiájukat, és egyetlen ügyféltől sem hallottuk még, hogy hitelt vennének fel az energiaszámlák fizetéséhez. Ez egy elég kétségbeesett lépés, nagyon nehezen tudom elképzelni.

– A 2008-as gazdasági válság és a koronavírus-járvány idején is azt tapasztaltuk, hogy az ingatlanpiaci szereplők gyorsan reagálnak a válságra, több olyan megoldást is találtunk, amellyel a költségeiket csökkenthették. Ha bizonytalanok, hogyan lehet újrastrukturálni a szerződéseket, milyen költségeik lesznek, mit tegyenek a következő három-öt évben, hozzánk fordulnak. Előfordul, hogy ők sem tudják, mekkora területre van szükségük, visszajönnek-e a kollégáik dolgozni, vagy inkább otthon maradnak. Számos költségcsökkentő, vagy hatékonyságnövelő megoldás létezik, ezeket az ügyfelek igényét megismerve tudjuk a cégekre szabni.

– Manhattenben egész irodapiaci negyedek állnak üresen, bár ott az 1950-es évektől az 1980-as évekig tartott az irodapiaci boom. Ezek az épületek hasonló problémákkal küzdenek, mint az elavult magyar irodaházak. Elképzelhető, hogy a Váci út egyszer a Csepel Művek sorsára jut, ahol elhagyatott épületek sorakoznak majd?

– Nem hiszem, de tény, hogy az elmúlt években városszerte sok nem környezettudatos épület maradt az első generációs irodaházak között. Ha a tulajdonosok nem tudnak határozott választ adni az energiaválságra, akkor a szolgáltatási díjak úgy elszabadulhatnak, hogy elveszítik a versenyelőnyüket az igazán környezettudatos irodaházakkal szemben. Óriási különbségek lesznek: várakozásaink szerint azok a házak lehetnek a válság nyertesei, ahol nagy hangsúlyt fektettek a zöld átállásra.

– Várunk egy ilyen elvándorlást, az energiaválságnak egy a bérlőket is nagyban érintő, húsbavágó pontjára értünk. Tudom, hogy borzasztóan nagy költség valóban energia-hatékonyabbá tenni egy épületet, de időszerű.

– A zöld irodaházak megjelenése sem Manhattenben, sem Hong Kongban, Torontoban, vagy Londonban nem oldotta meg az elavult, üresen álló irodaházak problémáját. Ettől még tehát egyszer kihalhat a Váci út, a Corvin sétány, vagy a Kelenföldi irodaközpont.

– Az irodaházak legnagyobb vonzereje mindig a lokáció. A jó helyen lévő irodaházak mindig megmaradnak irodai lokációnak, ezért nem gondolom, hogy elhagyatottak, kihaltak lesznek. A Váci út legnagyobb előnye, hogy a telekfelvásárlás idején rozsdaövezeti területeket lehetett venni, és alatta fut a metró. Akkoriban ennél kényelmesebb megoldás nem volt a városban, és volt, amikor azt mondtuk, hogy a Dózsa György úttól és később az Árpád hídtól már biztosan nem fognak kijjebb építkezni, de mégis újabb és újabb épületek emelkedtek. A metró közelsége sokat számít.

– A jó helyen lévő, de nem hatékony irodaházakat átalakíthatják például lakóprojektté, szállodává, nyugdíjasházzá, munkásotthonná is – hasonlóra volt példa a lengyel és a cseh piacon is.

– Elképzelhető, hogy a mostani beépítettség határa is kijjebb tolódik?

– A perifériás helyszíneken, Budaörsön, Törökbálinton és a budapesti agglomeráció többi részén a legnagyobb az üresedés: több mint 36 százalékos. Ezek az irodaházak az iparűzési adó megemelése óta küzdenek az üresedéssel: azóta már nem sikerült igazán lecsökkenteni ezt a számot. A munkáltatók számára nagyon fontos, hogy munkavállalóikat meg tudják tartani, ennek pedig az az egyik előfeltétele, hogy az irodaház tömegközlekedéssel és autóval is könnyen elérhető legyen.

Lapunk megkérdezte az előttünk álló télről a NAI Hungary CELand kereskedelmi ingatlanokkal foglalkozó vezetőjét, Molnár Kristófot is. Mint kiderült, továbbra is fűteni fogják a plázákat, de a tulajdonosok mindent megtesznek annak érdekében, hogy csökkentsék az energiafelhasználást.

– „A kilencvenes évek végi plázaépítési láz alatt épült bevásárlóközpontok tervezése kapcsán nem az energiatakarékosság volt a legfőbb szempont” – mondta Molnár.

– A plázastop-törvénynek köszönhetően az elmúlt több mint tíz évben mindössze az Etele Pláza épült Budapesten. Az elmúlt években azonban a korábban épült bevásárlóközpontok tulajdonosainak többsége sok pénzt fektetett az energiahatékonyság fejlesztésébe. Az eredeti műszaki berendezéseket korszerűbbre, hatékonyabbra cserélték, és ügyelnek arra is, hogy ne hagyják nyitva az ablakokat, ajtókat a szükségesnél tovább – tudtuk meg.

– Egyre többen dolgoznak otthonról, ez nem vetíti előre a következő tíz évre, hogy egyre nehezebb lesz bérlőt találni?

– Nem hiszem. Azt mi is látjuk, hogy a tranzakciók mérete csökken, az alkalmazottak szívesebben dolgoznak hibrid-modellben, vagyis megosztva a munkavégzést az iroda és az otthonuk között. Az elmúlt egy évben azt tapasztaltuk, hogy alapján a bérlők az eredetileg bérelt területek 20-40 százalékát visszaadták. A cégeknek azonban megfelelően fel kell készülniük a hibrid munkavégzésre, hogy ne az legyen, hogy hétfőn, pénteken mindenki otthon marad és kedden, szerdán, csütörtökön mindenki bent van az irodában. Volt olyan cég is, aki azért bérelt ugyanakkora területű irodát, mert 20 százalékkal több alkalmazottja lett.

– Ezért nem látni tehát mini-irodaházakat a városban?

– Nem hiszem, hogy kisebb irodaházakat építeni gazdaságos. 12-15 ezer négyzetméter alatti házat csak szélsőséges, indokolt esetben éri meg építeni, különben nehéz lesz gazdaságossá tenni a fejlesztést. A befektetők ráadásul kockázatosnak tartják az egybérlős irodaházakat.

– Mit mondana azoknak a bérlőknek, akik a téli üzemeltetési költségek láttán a szívükhöz kapnak?

– Az ingatlanpiac ciklikus: most éppen lent vagyunk, de felfelé fogunk menni. Voltak már válságok, dotkom-válság, pénzügyi válság, most itt van a következő. Sok szakember foglalkozik válságkezeléssel a szektorban, akik meg tudják osztani a tapasztalataikat és segíteni tudnak abban, hogy a lehető legkönnyebben vészeljük át az elkövetkező időszakot. A piaci szereplők mindig tanulnak a válságokból, és rugalmasabban reagálnak a következőre. Lesznek veszteségek, de akik lassabban, kockázatkerülőbben, de környezettudatosabban haladnak előre, ők tudják leginkább ezt csökkenteni.