Tíz év múlva is itt leszünk

2018. december 17.

Széll Csaba, a NAI CE Land cégcsoport alapító partnere és a NAI CE Land Holding Kft. ügyvezető igazgatója szerint izgalmas átalakulásnak vagyunk részesei: nő a gazdaság, robosztus iramban bővül az irodapiac, de paradox módon a kisebb szolgáltató cégek piaci tortája zsugorodik. Valószínű, hogy előbb-utóbb véget érnek a bő (ingatlanpiaci) esztendők, de senki sem tudja, hogy egy majdani krízis milyen természetű és lefolyású lesz. Fejlesztési potenciálról, Budapest lehetőségeiről és az átalakuló keresletről beszélgettünk.

– Milyen most, 2018 év végén az ingatlanpiac állapota?
– A piac már évekkel ezelőtt felébredt Csipkerózsika álmából; olimpiai-ciklus hosszúságú, azaz egy négyéves, egyértelműen pozitív fejlesztési periódus van mögöttünk, amely komoly átrendeződéseket is hozott magával. Nem várok szignifikáns megtorpanást az elkövetkezendő egy, de talán még két évben sem, ám egy relatíve hosszú felszálló ág után az ember valahol a zsigereiben érzi, hogy a fieszta nem tart örökké.

– A logisztika, a kis- és nagykereskedelem, az iroda- és lakáspiac újabb és újabb rekordokról számol be.
– Egy így van, de volt egy hatéves periódus – 2008-2014 között –, amikor szinte egyetlen daru sem dolgozott a városban. Ezt a lemaradást toljuk magunk előtt, és még nagyon sok időnek kell eltelnie, mire ezt ledolgozzuk. Persze volt a válságnak jó hatása is: ma sokkal okosabbak a szereplők, mindenki tanult az akkori eseményekből, és azt se felejtsük el, hogy a versenypiac adaptív, azaz legügyesebb fejlesztők már úgy építenek bevásárlóközpontot, hogy tisztában vannak a retail szektor átalakulásával. Az internetes vásárlás eltűnteti a klasszikus kereskedelmi egységek egy részét, amelyek helyét a leisure, azaz a kikapcsolódás, a szórakozást biztosító élményalapú időtöltés veszi át. Bizonyos kapuk bezárulnak, mások kinyílnak. Mi hiszünk a tapasztalatunkban, a piacismeretünkben és legfőképpen a munkatársainkban. Optimisták vagyunk.

– Olyannyira, hogy néhány hete egy új szakember érkezését jelentették be.
– December 1-jétől egy kiemelkedően tapasztalt ingatlankezelő szakemberrel, Honi Katalinnal bővítettük csapatunkat. Katalin ’Head of Property Management’ pozícióban, ingatlankezelői csoportunk vezetőjeként csatlakozott ezen szolgáltatásokkal bővülő egységünkhöz. A NAI CE Land fennállása óta számtalan ügyfél ingatlanüzemeltetési feladatait irányítja. Amit a közelmúltig kiszervezett partnereken keresztül végeztünk e területen, azt most már házon belül, közvetlenül tudjuk teljesíteni.

– Felteszem, a partnereik igényeire reagáltak ezzel.
– A válasz nem egyértelműen igen. Az irodapiacon jó esély van rá, hogy Magyarországon rekordot döntünk a tranzakciók számát és méretét tekintve is. Ezzel párhuzamosan egyre nagyobb holdingok jönnek létre, és ennek a piaci koncentrációnak egyik mellékhatása, hogy a korábban megszokottól kevesebb külsős szolgáltatást, illetve szolgáltatót vesznek igénybe. Vagyis a torta összességében kisebb lesz. És ezért a tortáért nem csak mi, hanem a nálunk tőkeerősebb, multinacionális hátterű cégek is versenyben vannak. Egyenletesen kimagasló színvonalon kell teljesítenünk, erős konjunktúra mellett sem várhatunk a sültgalambra. Katalin csatlakozásával még nem ért véget a mára már inkább senior kollégákból álló csapat bővülése, hiszen csak így lehetünk/maradhatunk versenyképesek.

– Nem merült fel, hogy csatlakozzanak egy nagy nemzetközi tanácsadó szervezethez, kihasználva annak kapcsolatrendszerét, tudását?
– Továbbá esetenként merev szabályrendszerét. ’Never say never’ – tartja az angol, és jómagam is multinacionális környezetben dolgoztam közel két évtizedig, láttam az előnyeit, sokat tanultam. De most, 2018 végén úgy gondolom, rugalmasabbak lehetünk, ha mi alakítjuk ki a saját kereteinket. Egyelőre a magunk útját járjuk: A vagyonkezelés és a tulajdonosi képviselet mellett egyre hangsúlyosabb szerepet kapnak a saját tulajdonú befektetéseink – a lakás- és az irodapiacon – ezzel is bizonyítva elkötelezettségünket. Tíz év múlva is itt leszünk.

– Mi a véleménye arról, hogy markánsan nő a hazai hátterű cégek részesedése a befektető ingatlanpiacon?
– Szerintem még mindig alultőkésített a magyar, precízebben fogalmazva a budapesti irodapiac. Azt gondolom, hogy szükség van hazai és külföldi befektetőkre is, a kulcs a megfelelő egyensúly megtalálása. Nagyon leegyszerűsítve, a hazaiak nyilván nem menekülnek el egy recesszió esetén, a külföldiek pedig tudást, kapcsolatot, friss tőkét hoznak. Amiben közös a felelősségük: nem csupán a mennyiség terén van hova fejlődnünk, de építészeti minőségben is. Építészként végeztem anno a BME-n, de tulajdonképpen egy jószemű és -ízlésű laikus is láthatja, hogy komoly hátrányban vagyunk nem csak azokkal a lokációkkal szemben, amelyek diktálják a trendeket, de azokkal is, akik frissen és rugalmasan adaptálják azokat. Segítheti a felzárkózásunkat az élbolyhoz, ha marad a bérleti díjak emelkedése. Az emelés egy részét nyilván elviszi a
kivitelezési költségek emelkedése, de szerencsés esetben jut élvonalbeli építészek munkájának honorálására, igényesebb anyaghasználatra, összetettebb struktúrák, térszerkezetek és urbanisztikai ötletek megvalósítására, általában az építészeti kvalitás emelésére.

 – Legutóbb egy Váci úti fejlesztés alapkő-letételén találkoztunk. Ez a terület marad a fejlesztések fókuszában?
– A Vízművek helyén tervezett Skanska projekt és a HB Reavis Agora fejlesztése egyértelműen nagyon jelentős módon alakítja át ezeket a csomópontokat. A Reno Udvarban is remek multifunkcionális épületegyüttest emelhetnek, egészen a Duna Plázáig húzva a város urbánus szövetét. De az urbanisztika iránt is érdeklődő szakemberként azt vallom, hogy ma elsősorban Dél-Budapesten – Budán, Pesten és Csepel északi részén egyaránt – rejlenek azok a valóban komoly fejlesztési tartalékok, amelyek talán arra is lehetőséget adnak a közeljövő fejlesztőinek, hogy mérsékeljük a legfejlettebb piacoktól lévő távolságunkat. Egyre többet járok Dél-budai projektek ügyében tárgyalni, és azt gondolom, hogy minden okom megvan arra, hogy pozitívan tekintsek a jövőbe.