Széll Csaba: vihar jön, de be tudjuk fogni a szelet

2022. november 28.

A NAI Hungary CELand ügyvezető igazgatója és alapítója a napokban tért haza Bostonból, ahol a NAI Global éves szakmai találkozóján járt, partneri minőségében most először. Hogyan látnak bennünket „odaátról”, mit tanulhatunk egy világcégtől, és mit nyújthat egy hazai ingatlantanácsadó cég egy, az egész világot behálózó szervezetnek? egyebek mellett ezeket a témákat érintettük.

– Protokoll látogatás volt?
– Mivel ez év elején írtuk alá a partnerségi megállapodást a NAI Global-lal, azóta vagyunk a globális network része, igen, részben az is volt. Az ingatlanszakmában a legtöbb dolog rajtunk, közreműködőkön múlik, ezért nagyon fontos, hogy időről időre személyesen is kezet rázhassunk azokkal, akikkel év közben csak e-mailben vagy telefonon tartjuk a kapcsolatot. Ahogyan ez lenni szokott világszerte, ezúttal is nagyon sok nemzetközi kollégánkról kiderült, hogy van magyar felmenője vagy barátja, ismerőse, és jellemzően jó szívvel emlegették őket. De ahogy konkrét üzletekről beszéltünk, sok megfontolandó szakmai tanácsot hallgattunk meg, valamint beleláttunk egy világcég mindennapjaiba, egyszóval érdemes volt átrepülni az óceánt, a jövőben többször is meg fogjuk tenni ezt az utat.

– Milyen volt kint a hangulat? Érezni a válság előszelét?
– Szeptember, október a konferenciák szezonja, Budapest után Bécsben, majd Münchenben is ott voltam az ingatlanpiaci rendezvényeken, és azt kell mondjam, hogy nyugat felé haladva egyre optimistább volt a hangulat, Amerika pedig  – és most nem csak a NAI szervezetre, de az egész országra gondolok – reálisan, de kifejezetten pozitívan látja az üzleti kilátásokat.

– Szállodaüzemeltető ismerőstől hallottam, hogy idén az amerikai turisták csak Bécsig merészkedtek, onnan keletre már nem mernek vagy akarnak jönni, mondván, hogy mi már a veszélyzónában vagyunk.
– Érdekes, én inkább Nyugat-Európában hallottam ezeket a relatív negatív hangokat, a tengerentúlon most a pozitív tónust éreztem hangsúlyosabbnak.

– Mivel tudnak Önök hozzájárulni a NAI Global sikereihez? Látszunk mi az ő térképükön?
– Ez egy ingatlan szakmai hálózat, amelynek vannak kisebb és nagyobb tagjai. Nem hiszem, hogy Magyarország kevesebbet „tudna”, vagy kisebb potenciállal bírna mint egyes más nemzetközi gazdasági régiók. Mi azt tesszük be a közös tudásbázisba, amiben jók vagyunk: a magyar és régiós piaci ismeretünket, több évtizedes tapasztalatunkat.

– Van már konkrét, kézzel fogható haszna az együttműködésnek?
– Már akkor is kaptunk konkrét megkeresést, amikor még csak a partnerségi megállapodás előkészítésén dolgoztunk. Időközben tanácsadóként vettünk részt a NAI Globalon keresztül érkezett amerikai befektető kelet-magyarországi tárgyalásán, de nem ez az általános, az üzletek nem maguktól esnek be hozzánk. Mi vagyunk az egyetlen magyar partner a hálózaton belül, de proaktívnak kell lennünk, üzleti, befektetési lehetőséget kínálni, és megkeresni hozzá a külföldi befektetőt. Amennyiben le tudunk tenni eléjük egy üzleti javaslatot, akkor azt meg fogják vizsgálni, mindenféle előítélet nélkül. És mindez fordítva is működik: a magyar tőke is felnőtt arra a szintre, hogy képes és akar is külföldön terjeszkedni, és egy világot átszövő hálózat részeként mi ebben is tökéletes biztonsággal tudunk tanácsot adni. Most, Boston után azt mondom, hogy ha csak egy kicsit is nyitva tartjuk a szemünket, és csak a tizedét használjuk ki a kínálkozó lehetőségeknek, már akkor óriási távlatok nyílnak meg a NAI Hungary CELand előtt.

– Milyen befektetési lehetőséget ajánlana most, 2022 végén egy amerikainak?
– Tudom, hogy ez egy elméleti kérdés, ezért nincs konkrét válaszom, de azt azért látni kell, hogy nincs elegendő, jó minőségű termék Magyarországon. A piaci kínálati termékskála mondhatni alulfejlett. Bostonban azt láttam, hogy a jól szegmentált, megfelelően pozícionált termékeket lehet tisztességes profittal eladni; adott esetben nem egyszerűen egy általános kialakítású apartmanházat építenek, hanem egy olyat, amely pl. kifejezetten az idősebb korosztály igényeire van szabva. Ennek megfelelően a komplexumban ápolási részleg, wellness- és egészségügyi szolgáltatások is igénybe vehetők, figyelnek az akadálymentesítésre, és még sorolhatnám. Nyilván nem lehet a körtét az almával összehasonlítani, kint komoly alpiaca van a kisebb szegmenseknek is, számottevő tudással rendelkeznek pl. az adatközpontok vagy az egészségügyi szolgáltatások ingatlanpiacáról, ez nálunk még nem alakult ki. De a kinti szakértői csoportokban folyó munka eredménye a NAI Global hálózatának köszönhetően számunkra, illetve a mi partnereinknek is hozzáférhető. Mi készen állunk.

– Korábban azt nyilatkozta, hogy tiszta időben bármelyik hajóskapitány boldogul a tengeren, a zavaros időszakban van igazán szükség révkalauzra, vagyis egy jó tanácsadóra. Nos, most elég zavaros időszak van, elég, ha csak az inflációt említem…
– Igen, de az ingatlan mindig is a biztonságos kikötő volt, ha már a hajós hasonlatnál maradunk; olyan még nem fordult elő, hogy mondjuk 10 éves távlatban egy ingatlan ne őrizte volna meg az értékét. Ám ettől eltekintve van kihívás bőven, gondoljon csak a bérleti struktúrák merevségére, az üzemeltetési költségek növekedésére. Azt lehet mondani, hogy most – amikor az energiahatékonyságot minden korábbinál nagyobb betűkkel írjuk – jött el az igazság pillanata, amikor kiderül, hogy ki az, aki fejlesztett, előre nézett, és ki az, aki elmulasztotta elvégezni a házi feladatát. A sokszorosára növekvő költségszint – a régebbi, kevésbé korszerű házak esetén különösen – mind a bérlők, mind a bérbeadók számára fejfájást okoz.

– Mi a megoldás?
– Le kell ülni és rugalmasan tárgyalni, megoldásokat találni, másrészt nincs mese, fejleszteni kell az épületek műszaki tartalmát. Hozzáteszem, az elmúlt években senki sem volt ösztönözve, pláne rákényszerítve, hogy energiahatékonysági beruházásokat indítson. Az energiaárak olyan alacsonyak voltak, hogy ez nem volt fókuszban, most viszont kiderült, hogy ez így fenntarthatatlan. Kicsit valamennyien elaludtunk, ami egyébként a magánszemélyekre is ugyanúgy érvényes. Jelen pillanatban már nincs olyan bérlő, aki figyelmen kívül tudná hagyni a különbséget egy energiahatékony épület és egy régebbi konstrukció között, de még a korszerű épületek között is szignifikáns különbség van.

– Tudjuk ezt számszerűsíteni?
– Vegyünk egy közepes méretű bérleményt, mondjuk 1000 nm-t. Ha az üzemeltetési költség 4 €/hó/nm-rel nagyobb egy épületben, mint máshol, az havonta 4000 €, plusz kiadás, évente 50 ezer, egy ötéves szerződés futamideje alatt már negyedmillió €-nál tartunk. Ezt most egy nagyon kemény leckének érezzük, de valójában a hosszútávú hatása mégiscsak jó: arra nevel bennünket – magánszemélyeket és irodaház üzemeltetőket egyaránt – hogy bánjunk kevésbé nagyvonalúan a természeti erőforrásainkkal.

– Magyarországon, jórészt Budapesten összesen 4 millió m² összterületű, különböző színvonalú bérirodaház áll a bérlők rendelkezésére. Mennyi ebből a korszerű?
– Az egyik őszi ingatlanos konferencián elhangzott ezzel kapcsolatban egy érdekes, kvázi provokatív kérdés: mondjon valaki egy olyan budapesti üzleti célú épületet, ahol két számjegyű hatékonyság növekedést értek el konkrét, tervezett energetika felújítás kapcsán…

– Hányan jelentkeztek?
– Senki sem tette fel a kezét. Egyébként lehet, hogy van ilyen, de csak nem publikálták. Ez visszavezet bennünket a magyar piac régi adósságára, a transzparenciára, pontosabban annak hiányára. Melyik Budapesten a leghatékonyabb épület? Ha valaki összeállítana egy kötetet arról, hogy hol mennyi az üzemeltetési költség, már az is jelentős előrelépést jelentene.

– Rendben. Van egy ötéves bérleti szerződésem, amelyből három és fél év még hátra van. A bérbeadóm jelzi, hogy a távhőköltségek emelkedése miatt a jövő hónaptól háromszorosára nő az üzemeltetési költségem. Ő nem tehet semmit – teszi fel a kezét a bérbeadó –, ezt a szolgáltatást ő is úgy vásárolja egy beszállítótól. Mit tudok én tenni, mint bérlő?
– Le kell ülni egymással és ki kell hozni a helyzetből a lehető legjobbat, egy win-win alkut. Ha a bérbeadó elveszti a bérlőjét, az számára sokkal nagyobb veszteség, mint egy engedmény. Kompromisszumok vagy áldozatok árán megtartani egy bérlőt, számszerűsíthetően is kedvezőbb, mint előröl kezdeni a bérlők felkutatását, a ház feltöltését. A másik oldalnak pedig tudomásul kell vennie, hogy a bérleti díjak, illetve a járulékos költségek nem fognak visszaállni a két évvel ezelőtti szintre. Meg kell nézni, hol vannak azok a pontok, ahol csökkenteni lehet a kiadásokat, ahol növelhető a hatékonyság. Számoljuk együtt újra, hogy mekkora területre van szükség, és milyen szolgáltatásokra. Amikor én kezdtem a szakmát – nagyjából 20 éve – egy kétnyelvű bérleti szerződés 15 oldal volt, ma már 30, de inkább 40. Ez azt is jelenti, hogy nagyon sok mindent meg lehet és meg is kell vizsgálni. Számos olyan apróságot, amely tartalékokat rejt magában. Visszatérve a korábbi kérdésére: ilyenkor van igazán szükség egy jó révkalauzra.

– Mindeközben az ingatlanpiac különböző szegmensei egészen eltérő ívet rajzolnak.
– Mi is látjuk, hogy az ipari ingatlanok piaca az idén egészen jól teljesít, miközben gyorsan változik is; messzire jutottunk attól a piaci felállástól, amikor a város szélén, pl. az M0 mentén sorban húzták fel a trapézlemezből készült big boxokat, különösebben cizellált technológiai hozzáadott érték nélkül, de így is könnyedén bérbe adták ezeket, egymás után, sorban. A raktárak iránti keresletet részben az internetes kereskedelem felfutása húzza, de éppen a fogyasztói elvárások – miért nem érkezett már meg a tegnap megrendelt csomagom? – miatt a raktárpiac szegmentálódik, ahol egyre szofisztikáltabb ügyfél igényeket kell kiszolgálni. Ami egyrészt feladat, másrészt lehetőség a bérbeadók részéről.  

– Végül is lesz válság vagy sem?
– Szerintem nem érdemes sem misztifikálni sem dramatizálni ezt a kifejezést. A 2008-as válságot is végigcsináltuk, sőt én még emlékszem az ezredforduló környéki krízisre is. De ettől nem kell pánikba esni. A gazdaság ciklikus természetéből fakad, hogy 7-10 évente hullámvölgybe kerülünk, amit konjunktúra követ majd. Lesznek, akik megerősödve kerülnek ki ebből, és lesznek, akik befejezik a működésüket, vagyis megtisztul a piac. Ilyenkor mutatkozik meg igazán a tanácsadó cégek tudásbeli különbsége. Egy biztos: feladatunk van és lesz is bőven. Amerikában is ezt láttam: előre tekintenek, a lehetőségeket veszik észre, amelyhez nagyon gyorsan adaptálódnak. Amit érdemes átvenni, az a gyors reagálás képessége és az optimista szemlélet. Sokan emlékeznek, a 2008-as válságból is az USA lábalt ki először. Leírták a veszteséget, tanultak a hibákból, előre mentek. A sikerek őket igazolják, ne féljünk tőlük tanulni.