Optimista vagyok

2018.

Állítja Széll Csaba, a NAI CE Land Asset Management Ltd. ügyvezető igazgatója, de azt is mondja, hogy a jelenlegi konjunktúra alatt is csak azok a tanácsadók maradnak életben, akik komoly mértékben képesek javítani a hatékonyságukon. Ahogy Ő fogalmazott: „Aki lemarad, az kiesik a versenyből.” Szerinte a bérleti díjak emelkedése határozottan jót tesz az ingatlanszakmának, sőt az egész gazdaságnak. Emellett az SSC-k veszélyeiről, a progresszív építészet esélyeiről, és a várható befektetési trendekről beszélgettünk.

​– A fejlesztők havonta adnak át egy-egy új épületet, a város tele van darukkal, és a szakma nagyon régen nem volt ennyire optimista a kilátásokkal kapcsolatban.
– Én is optimista vagyok, de azért érdemes árnyalni a képet. A kimaradt évek elmaradt fejlesztéseit nem lehet bepótolni, de legalább nem nő tovább a lemaradásunk a régiós piacokhoz képest. Az üresedési ráta soha nem látott alacsony szinten van, ami jelzi a kereslet erejét, ugyanakkor a fejlesztéseket fékezi az építőipari kapacitáshiány. Ennek tekintélyes részét lekötik az állami beruházások, másrészt érezhető annak a több tízezer építőipari szakembernek a hiánya is, akik jelenleg a fejlettebb piacokon értékesítik a tudásukat, tapasztalatukat.

–Mit keresnek a bérlők?
– Az egyik kiemelten fontos bérlői csoport a shared service centerek üzemeltetői. Az általuk gerjesztett kereslet jót tesz a piacnak, de inkább csak rövid-, illetve középtávon. Hosszabb távon a fejlesztőknek is számolni kell az ebből eredő kockázatokkal, másrészt nemzetgazdasági szinten sem biztos, hogy ez alapozza meg a jövőnket.

– Jelenleg az SSC üzemeltetők köre az egyik fontos célcsoport: mennyiben lehet rájuk már az épületek tervezése és kivitelezés során alapozni? Jár ez valamilyen konkrét előnnyel vagy hátránnyal?
– Az SSC-nek kialakított épületek egyediek, az adott bérlőkre szabják. Ha lejár a szerződés, gond lehet az utóhasznosítással. Mivel a yield-ek jelenleg jellemzően 6% körüli értéken vannak, átlagosan 16 évre van szükség egy befektetés megtérüléséhez, azaz számolni kell azzal a periódussal is, amikor már nem egy SSC lesz a bérlő. Az egyik Váci úti, bankszékházként működő épületnél komoly fejtörést okozott az utóhasznosítás, miután a bank, tíz év után más helyre költözött, és hasonló példákat sok helyről lehetne említeni. Az ország jövője szempontjából jobb lenne, ha az irodapiaci kereslet sokszínűbb lenne, például sok olyan feltörekvő startup, kisvállalkozás erősödne meg, amelyek aztán képesek lennének korszerű irodaterületeket bérelni.

– Mint ahogyan azt a NAI CE Land teszi?
– A Duna Towerben, ahol korábban dolgoztunk, megvalósult egy egészséges bérlői mix, ami szerintem mindenki számára kedvező. Most azért költöztünk át a MOM Park egyik iroda épületébe, és azért köteleztük el magunkat évekre, mert hiszünk magunkban, a tudásunkban, bízunk a jövőben. Félig viccesen azt szoktam mondani, hogy bár lehetnék annyira optimista, mint amennyire optimista vagyok. A piac átalakulása – a korábbinál markánsabb magyar befektetői kör, kevés új piaci szereplő, emelkedő munkaerőköltségek, illetve növekvő irodabérleti díjak – a szakmai tanácsadó cégeket komoly hatékonyságnövelésre készteti, hiszen csak így maradhatunk versenyképesek. Sokan azt gondolják, hogy konjunktúra idején az ingatlanszakma magától is működik, nincs is szükség külsős tanácsadóra, de a megalapozott szakmai tanács számszerűsíthető előnyöket jelenthet az adott cégnek. Aki leszakad az élmezőnytől, az végleg lemarad. Nincs más választásunk, mint keményen és hatékonyan dolgozni.

– Említette az emelkedő bérleti díjakat. Milyen hatásai lesznek ennek?
– Az árak emelkedése is egyfajta hiánypótlás, ám a mértéke eltörpül a humán erőforrás költségének emelkedése mögött. Reményeim szerint – hadd legyek e tekintetben is optimista – azzal, hogy a fejlesztőknél több pénz marad, képesek és hajlandóak lesznek arra, hogy építészeti illetve műszaki tartalmát tekintve ne csak „kicsontozott, lecsupaszított” épületeket emeljenek Budapesten. Van egy olyan bérlői réteg, amely igényli a korszerű megoldásokat, és meg is tudja fizetni azokat.

– A most épülő irodaházak homlokzata nem tűnik nagyon szofisztikáltnak.
– A jelenleg megvalósuló épületek még a válság alatt születtek meg a tervasztalokon, és az akkori 13-14 €-s bérleti díjjal számoltak. Bízom benne, hogy a magasabb bérleti díjakkal már ki lehet termelni a nívósabb homlokzatú, igényesebb térszerkezetű épületeket, ahol presztízsértékű lesz irodát bérelni. Már vannak ilyen házak, és jól is teljesítenek. Lassú, de tartós szemléletváltásra, illetve formálásra van szükség, és ki is kijelenthető, hogy mára a fejlesztők, a bérlők, sőt a tágabban értelmezett közvélemény is igényli és keresi a magasabb minőséget. Azért nem említem a tervezőket, mert véleményem szerint eddig sem rajtuk múlott, hogy nívós épületek szülessenek. A bérleti díjak emelkedése határozottan segíti, hogy „cutting edge” színvonalú épületekkel gazdagodjunk. Egyébként viszonylag kevés olyan hely van a világban, ahol valóban kiemelkedő irodaházakat építenek: ide sorolom Londont, Dubai-t, Shanghai-t, és Szingapúrt. Jellemzően olyan hub-ként működő városok ezek, melyek folyamatosan verseny helyzetben vannak globális pozíciójuk megerősítéséért.

– Mi a helyzet a szűkebb környezetünkkel, a régiós vetélytársakkal?
– Azt kell mondanom, hogy sok esetben Prágában és Varsóban jobb épületeket emelnek, mint nálunk. Bukarestre azért érdemes figyelni, mert az ő építészetük kifejezetten progresszív, bátran használnak üveg-acél konstrukciókat, míg nálunk inkább a konzervatív kőburkolatot fogadja el a közízlés. Pozsony előnye az, hogy nem annyira egységes és védendő a városkép, hogy ne lehetne bátran új épületeket létrehozni. De nálunk is vannak jó jelek. A Galvani-híd tervpályázatára olyan elképzelések érkeztek, amelyek világszínvonalúak, és amelyre büszkék lehetünk. Remélem, hogy a híd megépülése generálta fejlesztések is ezt a szintet hozzák. A Lágymányosi híd átadás után kialakult új negyedek sajnos nem váltották be a 20 évvel ezelőtt remélteket, a Petőfi és a Lágymányosi híd közötti Duna part épületei nem méltóak egy világvároshoz.

– Nem képzelhető el, hogy ezek az épületek 20 év múlva „megérnek”, és a helyükre kerülnek?
– Előfordul, amikor egy kortárs épületet az utókor inkább értékel, de addig is, építész körökben azt szokták mondani, hogy egy dologban még mindig bízhatunk: az éjszakai kivilágításban. Persze ezekhez a házakhoz komolyabban is hozzá lehet nyúlni, mint ahogy több, már a rendszerváltás után emelt irodaházon is végeztek komoly ráncfelvarrást. Akár a homlokzatot is le lehet cserélni. Ahogy mondják, ki kell rúzsozni a táncpartnert, és táncba kell vinni, mert amíg szól a zene, táncnak folytatódnia kell.

– Önök sok külföldi befektetőnek adnak tanácsot. Mit mond nekik, mit érdemes vásárolni 2018-ban Magyarországon?
– Én a különböző funkciójú ingatlanok közül legkevésbé a hagyományos retail központokat ajánlanám. Vannak jelei annak, hogy a legfejlettebb piacokon az e-kereskedelem bővülése miatt a bankok már nem szívesen finanszíroznak hagyományos kereskedelmi befektetést. Van egy befektetői kör, amely továbbra is preferálja ezt a területet, de hosszabb távon ide nem tennék pénzt. A logisztika is átalakul, nagyobb szerepet kapnak a koncentrált, illetve szakosodott hub-ok, itt is érezhető az internet piacformáló ereje, de ebben a szegmensben hiszek. Az irodapiaccal kapcsolatban – itt van a leggazdagabb tapasztalatunk – azt tudom elmondani, hogy továbbra is hiszek Budapestben, mint fejlesztési helyszínben. Gyönyörű, kedvező adottságú, jó szerkezetű város, ahol csak a Hungária körgyűrűn belül is 100 évre elegendő fejlesztési lehetőséggel rendelkezünk, és akkor még nem beszéltünk a reptéri folyosóban, a Duna partokban, és Galvani híd kapcsán megnyíló új területekben rejlő fejlesztési lehetőségekről. Abban is biztos vagyok, hogy a belvárosnak fel kell értékelődni, a jelenlegi bérleti díj-színvonal duplája sem lenne túlzás.