A hazai tőke megjelenése érdekes következményekkel jár

2020. március 5.

Nyilatkozta az irodakereso.info portálnak Széll Csaba, a NAI CE Land Holding Kft. ügyvezető igazgatója és alapítója, hozzátéve, hogy az idei évben további növekedést vár, leginkább a bérleti díjak terén. A szakemberrel emellett a város és a piac fejlődéséről, a transzparencia jelentőségéről, illetve a bérlők elvárásairól beszélgettünk.

–    Korábbi interjúnkban arról is szó esett, hogy erős konjunktúra idején kevésbé igénylik az ingatlanszakmában dolgozó befektetők és fejlesztők a független tanácsadók, szakértők segítségét. Ennek fényében kérdezem: milyen volt a 2019-es év?
–    A tavalyi évben a NAI CE Land csapata a már jól bevált ingatlan befektetési tranzakciók mellett megerősítette ‘property management’ tevékenységét, és az ingatlan kezelésre átvett irodaházak mellett egy újabb, budai oldalon lévő bevásárló központ kezelését, illetve stratégiai menedzsmentjét kezdte meg. Ezen utóbbi munkálatai során a NAI CE Land egyaránt támaszkodik tapasztalt ‘asset- és property management’, valamint bérbeadói és kereskedelmi ingatlan tanácsadói szakembereire. Ezen elnyert munkák is bizonyítják, hogy napjainkban az ügyfelek egyre összetettebb és kifinomultabb integrált menedzsment szolgáltatást várnak el az általuk kiválasztott ingatlanhasznosító cégektől. Az idei évben további növekedést várunk mind a piaci környezet volumene, mind pedig az általunk elnyert, valamint generált munkák számossága tekintetében.

–    Mit várnak 2020-tól? Folytatódik a lassan példa nélküli hegymenet?
–    Ami a várható ingatlanpiaci trendeket illeti, optimistán tekintünk az idei év elé is, hasonlóan az eddigi fél évtizedhez. Ez a jelenlegi konjunktúra azért még nem mondható példa nélkülinek, hiszen a 2000-es évek egy hasonló fellendülést hozott annak idején, illetve azt az időszakot – nyugodtan kijelenthetjük -, közel egy évtizeden keresztül a növekedés jellemezte.

–    Mi változott azóta? Az a felívelő szakasz végül csúnya válságba torkollott.
–    Természetesen mások most az alapok és sokkal nagyobb a hazai ingatlanpiac mérete, de elmondható, hogy általánosságban még mindig alul fejlesztettnek tekinthető, mind volumenében mind pedig színvonalában. Ez utóbbi kijelentés persze relativizálható, de úgy gondolom, hogy szakmailag objektíve mégis kijelenthető, ha nemzetközi kitekintést teszünk a követendő példák irányában. A jelenlegi konjunktúra egyébként nem minden szegmensét „tolja” az ingatlanpiacnak, vannak kifejezetten szárnyaló üzletágak, de véleményem szerint vannak gyengébben teljesítők is.

–    Miként változnak a bérlői elvárások?
–    Bérbeadói csapatunk azt tapasztalja, hogy a bérlői elvárásokba egyre markánsabban épülnek be a technológiai innováció vívmányai (legyen szó az internet adta lehetőségekről, applikáción keresztüli helyiség- vagy parkoló bérletről, vagy éppen az okos-iroda adta kényelmi funkciókról, melyet az egyes bérbeadó tulajdonosok és szakértő csapataik egyedileg fejlesztenek, alkalmaznak. Ez ma már nem különleges elvárás a bérlők részéről, hanem egyre alapvetőbb igény. A bérleti díjak ettől függetlenül is felfele tartottak az elmúlt időszakban és az általános elvárások szerint tovább is fognak emelkedni. Ennek mértéke és eloszlása persze több mindentől függ, maga a piaci kínálat is egyre színesebb, összetettebb lett és lesz is várhatóan az elkövetkezőkben.

–    Az Ön eredeti szakmája építész, és tudom, hogy kifejezetten érdekli az ingatlanfejlesztés urbanisztikai aspektusa is. Mit prognosztizál, merre fejlődik tovább a város?
–    Régi meglátásom, hogy Budapest természetes jövőbeni fejlődési irányait a Duna vonala jelöli ki, annak mindkét partján és véleményem szerint elsősorban déli irányban. Ennek földrajzi és ebből adódó infrastrukturális okai vannak eredendően. Valljuk meg, ez a város sajátságos karaktere, mely elsődlegesen kijelöli a fejlődés természetes irányát is.

–    Mi a véleménye arról, hogy a befektetői palettán egyre több a piros-fehér-zöld szín?
–    A hazai tőke megjelenése érdekes következményekkel jár. Először is az ingatlanpiaci konjunktúra, az azzal járó kedvező általános hangulat és persze az időközben létrejött immár megfelelő cégjogi-, pénzügyi keretszabályozás  meglepően nagy, sőt ugrásszerű átrendeződést hozott a befektetői piacon. Úgy gondolom, hogy kicsit „átestünk a ló túloldalára”: a tavalyi tranzakciók közel háromnegyede magyar befektetők által jegyzett befektetési ügylet volt. Véleményem szerint ennek a trendnek megvannak a velejáró kedvezőtlen hatásai is.

–    Sokan úgy látják, hogy a magyar befektetők stabilizálhatják a piacot, egy esetleges válság esetén ők valószínűleg nem fognak pánikszerűen eladni.
–    Ezzel részben egyetértek, ugyanakkor a transzparencia látja a kárát, ami kifogja a szelet többek közt a szakértő szereplők vitorlájából. Kevesebb az átlátható tranzakció, ilyenformán pedig kevesebb az elemezhető piaci adat. Az ingatlanok adásvétele – ha mindkét oldal háttere hazai – sok esetben szakértő tanácsadó bevonása nélkül, „radar alatt” történik, ami hosszabbtávon nem tesz jót a piacnak.

–    Pontosítaná ezt?
–    Amikor töretlen az optimizmus és folyamatosan emelkedik az ingatlanok értéke, mindez nem okoz problémát a piacon. Érdekes és egyben veszélyes következményei egy esetleges jövőbeli trendforduló után mutatkozhatnak majd meg, de hangsúlyozom, hogy ennek jeleit még nem látjuk. E tekintetben optimisták vagyunk. Ha kívánhatok valamennyiünknek valamit, akkor az a több, jól átgondolt, magas színvonalú ingatlan termék lenne, amelyek tovább gazdagítanák a piacunkat.