A good touch

Széll Csaba, a NAI CE Land Asset Management Ltd. ügyvezető igazgatója szerint a budapesti irodapiac túl van a hét szűk esztendőn, de minőségben van hova fejlődnünk. Szükség van-e a Múzeumi Negyedre, mi legyen a Várral, és hogy állunk a régiós versenytársakhoz képest – többek között ezekről a témákról beszélgettünk.

– Az elmúlt kilenc hónap Önöknek igazi diadalmenet volt; eladták az Atlanta Centert, a Fehérvári úti Dexagon épületet és a Kálvin téri üvegpalotát is. Élénkül a piac vagy csak NAI CE Land produkált kiemelkedő eredményt?
– Budapesten továbbra is több százezer négyzetméter irodaház áll üresen, ezért azt gondolom, hogy csak  lépésről lépésre tudunk fejlődni. Az elmúlt 12 hónap valóban sokkal jobb volt, mint a korábbi bő fél évtized: kb egy tucatnyi nagyobb tranzakciót jegyeztek fel az iparág krónikásai, ebből a mi nevünkhöz fűződik öt épület eladása. Arra számítok, hogy ez a nagyságrend vagyis piaci tranzakciószám az idén megismétlődik, hasonló szereposztással: lesznek, illetve vannak atipikus vásárlók, mint amilyen az MNB, és óvatosan, de a klasszikus befektetők is visszatérnek.

– Az MNB többek között azt az Eiffel Palace-t is megvette, amely minőségében kimagaslik a hasonló termékek közül. Ezek szerint megéri az A-kategóriában elvárt szokásos szintnél jobbat építeni? Keresik ezt a kvalitást a befektetők?
– Jó lenne ha ez egy határozottan látható trend lenne, de ahogy említettem, az MNB nem tipikus vásárló. Az új budapesti irodaépületek tömegformálása nem rossz, de az anyaghasználat terén lenne mit javítani, hogy elérjük a – mondjuk a mostanában nagyon jól teljesítő -, cseh piac szintjét. De a jelenleg jellemző meglehetősen alacsony bérleti díjak mellett nagyon nehéz kimagasló minőséget létrehozni. Ennek az az oka, hogy egy épület bekerülési költsége akkor is adott, ha a bérleti díjak olyan nyomottak, mint most. Ha a havonta, négyzetméterenként elérhető bérleti díjak csupán egy-két euróval emelkednének, máris több profit állna a fejlesztőkrendelkezésre, hogy egy kicsit feljebb tudjanak lépni a létrehozott épületek minősége terén. A kihasználatlansági ráta csökkenésére rövid távon kevés esély van, a korábbi jelentős túlfejlesztések miatt. Persze, ha valaki megnézi a Bank Center épületét, beláthatja: az igényes anyaghasználatnak komoly szerepe van abban, hogy az épület két évtizede az első ligában „játszik”.

– Mi a véleménye a tervezett Múzeumi Negyed pályamunkáiról? Megvalósult az ígéret, miszerint landmark típusú épületekkel gazdagodhat Budapest?
– Az öt tervből kettő világszínvonalú, és a többi is nagyon jó szívvel vállalható. Nem lenne szerencsés, ha csak részeiben valósulna meg, mivel ez a koncepció egészében jó, így együtt, annak érdekében, hogy létrejöjjön a kritikus tömeg.

– Betontömeg?
– Az a kritikus tömeg, amely mágnesként vonzza az embereket, a turistákat, a kultúrára éhes helyieket. Bécsben ezt sikerült előkép nélkül megvalósítani, a Museums Quartier sikerét senki sem vitatja. Hasonló terv valósult meg Madridban is. Az ezzel ellentétes másik elképzelés, amit Schneller István korábbi főépítész képviselt, azt mondja, hogy Budapest városi szövete – koncentrált tematikus negyedek nélkül – önmagában is vonzó.

– Mit gondol, érdemes sztárépítészekre költeni, pl. a Múzeumi Negyed esetén?
– Önmagában egy sztárépítész nem garantálja, hogy a projekt sikeres lesz. Ugyanakkor a Forma- 1 kapcsán mindig elhangzik, hogy ha maga a verseny veszteséges is, a városnak és az országnak mindenképpen pozitív a mérlege. A nemzetközileg ismert sztárépítészek honoráriuma a teljes büdzsé 3,5% -a helyett akár 9-11% is lehet, ami igen jelentős tétel, és csak a projektet nézve nem biztos, hogy megtérül. A londoni Shard felhőkarcoló, amelyet neo-futurista stílusban tervezett Renzo Piano, pénzügyi értelemben még elmarad a várakozásoktól, de London látképét már akkor meghatározta, amikor még el sem készült. Tehát a kérdésére igen a válasz.

– A Várnegyed lassan körvonalazódó felújítása a budai oldalon hozna létre hasonló „mágnest”. Most nem, mint ingatlanfejlesztőt, hanem mint építészt kérdezem: mit kezdjünk vele?
– A Várkert Bazár lassan megtelik tartalommal, a közelmúltban két olyan rendezvényen is voltam, ami jó helyen volt ott, de ez az épületegyüttes tele van kertekkel, kikapcsolódásra alkalmas zöld területekkel, ami nem könnyíti meg az üzletileg megtérülő hasznosítást, de ezt a komplexumot nem is feltétlenül így kell értékelni, hanem úgy mint túrisztikai vonzerőt. A Vár többi épületének felújításakor viszont a zárt terek kapnak majd nagy hangsúlyt, aminek kapcsán elsőként a reprezentatív funkciók jutnak eszembe, a konkrét hasznosítást nyilván még ki kell találni. A foghíjtelkek beépítésekor különös óvatosságra van szükség: az eklektikus, historizáló környezet szinte megfoghatatlan, még egy sztárépítész sem garancia arra, hogy időt álló, a kontextust tökéletesen értelmező épület születik. Személyes véleményem szerint, a most üresen álló, a Tabánra néző telkeket nem biztos, hogy be kellene építeni egy emblematikus épülettel, én építészként inkább jelzés értékű épített szimbólumokkal dolgoznék.

– Befejezték a Tüske Csarnokot. Még egy torzóval kevesebb.
– Közben a technológiák, sztenderdek elég sokat fejlődtek, de még a 20 évvel korábbi tervek alapján történt befejezés is jobb, mintha egy betonteknőben néznénk a gaz növekedését. Valamennyi, erkölcsi és technológiai szempontból elavult épület felújítására érvényes: egyedileg kell hozzányúlni. A rendszerváltás után épült irodaházak esetében a mi cégünk pontosan ezt javasolja: újraértelmezzük, és akár az eredetitől eltérő funkcióval ruházzuk fel azokat a munkánk során. Erre a bizonyos good touch-ra lenne szükség Budapest nagyon sok épületénél, de ha nagyobb léptékben gondolkodunk, egész városrészeket is be kell(ene) vonni az újraértelmezésbe.

– A napokban tették le a 2017-es úszó-világbajnokság leendő központi épületének alapkövét. Időt állók a tervek?
– A sportépítészet abban az irányba halad, hogy visszabontható, újrahasznosítható épületeket emeljenek. A londoni olimpia néhány épületét, sportcsarnokát Rióban is láthatjuk majd. Vagyis egy néhány hetes sporteseményre nem feltétlenül kell nagy örök érvényű beruházásokban gondolkodni, a könnyűszerkezetes megoldások is tökéletesen megfelelnek a célnak. Az általam eddig látott, úszó-VB-re készülő épülettervek csak koncepcionálisak, ez alapján nem tudom megmondani, mennyire vállalhatóak szakmailag illetve építészetileg. A nagyobb kihívást vélhetően az infrastruktúra fejlesztése jelenti majd a városnak.

– A NAI CE Land éppúgy aktív a régióban, mint az irodakereső portálcsalád. Mi a véleménye, hogyan áll építészeti minőségét, ingatlanpiaci helyzetét illetően Budapest a környező országok nagyvárosaihoz képest?
– Kicsit elszakadtunk a mezőnytől. Az nem kérdés, hogy Londonban vagy Japánban egészen merész épületekkel kísérleteznek, de Prága is egyértelműen előttünk jár, csakúgy, mint Varsó, ahol nem is volt válság az elmúlt hét év során. A cseheknél, vagy éppen Bukarestben és Zágrábban is előremutató, formabontó épületek születnek, és Pozsonyban is mernek modernebbeket építeni, mint nálunk. Ennek talán az az oka, hogy egy kicsit visszatart bennünket Budapest gyönyörű és alapjában véve egységes kinézete, építészeti arculata. Nálunk nagyobb sokkot okozna egy ebből a kulisszából kilógó épület.

– És nem kellene sokkolni a közízlést egy formabontó épülettel?
– A közízlés alakításának egyik módja az lehet, hogy „beteszünk” egy világszinvonalú, ugyanakkor meghökkentően modern épületet a város kialakult szövetébe, a másik módszer a művészettörténet következetes, időben elkezdett és évekig tartó oktatása. Ez utóbbi lassabb, de a társadalom egészét érintő változásokat generálhatna: ha mindenki ízlését egy szinttel feljebb emeljük, akkor ebbe azok a döntéshozók is beletartoznak majd, akik a magán- illetve a közszféra beruházásairól döntenek. Mindkét módszer működhet, akár egyszerre is.